¿Podría explicar en términos sencillos qué es el derecho real de superficie y cómo se aplica en el contexto del derecho urbanístico?
Figura novedosa y que trae grandes oportunidades económicas y de desarrollo. Habiendo tenido algunos intentos anteriores de desarrollo, actualmente se incluyó en el plan de desarrollo (L.2294 de 2023).
El DRS abre el derecho de propiedad tal y como lo hemos conocido en Colombia. Se trata entonces, de una separación entre el “terreno” y los espacios adyacentes al mismo, como por ejemplo el “aire”. Permite dividir la propiedad del inmueble (superficiante), de lo que se desarrolle encima de este (superficiario).
En pocas palabras, se refiere a la posibilidad de utilizar Inmuebles fiscales o de uso público, destinados a infraestructura de transporte, para que puedan tener desarrollos adicionales, por un plazo de 80 años (ej.: desarrollos en altura).
¿Por qué cobra relevancia el derecho real de superficie?
Es una figura con un gran potencial económico y de desarrollo. Genera muchas oportunidades a los jugadores del sector, lo cual es muy conveniente para las dinámicas inmobiliarias actuales.
¿Cuáles son los principales elementos y características que definen el derecho real de superficie en comparación con otros derechos reales inmobiliarios?
Es un derecho real que debe elevarse a escritura pública y registrarse en el folio de matrícula del inmueble. Tiene un origen contractual, es enajenable, oneroso (retribución al superficiante) y con un plazo máximo (80 años).
En el ámbito urbanístico, ¿cuáles son las situaciones más comunes en las que se utiliza el derecho real de superficie?
Desde lo urbanístico, el DRS puede ser desarrollado en todas las zonas que sean permitidas por el ordenamiento territorial.
Aunque el DRS está actualmente enfocado a bienes destinados a infraestructura de transporte, se establece una ventana que permitirá implementar estas figuras en suelos con diferentes destinaciones.
Las obras que se desarrollen bajo esta figura deben ser correctamente licenciadas, de acuerdo con las normas urbanísticas vigentes.
¿Cuál es el proceso legal y administrativo que debe seguirse para establecer un derecho real de superficie sobre una propiedad?
El proceso tiene distintos frentes, entre los cuales se encuentran los siguientes: (i) suscribir el contrato que cuente, entre otras cosas, con los elementos ya mencionados; (ii) el contrato deberá se elevado a escritura pública; (iii) el DRS deberá ser correctamente registrado en el certificado de tradición y libertad del inmueble; (iv) las iniciativas de desarrollo del DRS deberán obedecer a las normas urbanísticas, la destinación de los predios y obtener las licencias correspondientes para ejecutar los desarrollos propuestos.
Sin perjuicio de lo anterior existen retos que, con seguridad serán logrados con éxito. Por ejemplo, (i) la elaboración y expedición de la reglamentación apropiada, que deje claro el proceso y garantice la seguridad jurídica de la figura; (ii) la creación de los códigos registrales apropiados para el registro del DRS en los certificados de tradición y libertad correspondientes; (iii) la determinación precisa de los instrumentos o actuaciones urbanísticas que deban ser aprobados para la ejecución de los proyectos.
¿Qué ventajas o beneficios ofrece el derecho real de superficie tanto para los propietarios de los terrenos como para los titulares del derecho de superficie?
El DRS abre la posibilidad de materializar desarrollos de grandes proyectos inmobiliarios y de infraestructura. Lo anterior con la ventaja de estructurar una correcta financiación de esos proyectos, permitiendo también establecer un paquete de garantías que permitan la solidez, seguridad en la ejecución y explotación económica de los proyectos.
Área Inmobiliario y Urbanístico
Juan Miguel Luna Ricaurte
Socio