En el marco de las reglamentaciones pendientes al Decreto Distrital 555 de 2021 (“POT”), la administración distrital presentó en diciembre del 2022, el proyecto de decreto que reglamenta la vivienda colectiva y las soluciones habitacionales por servicios.
El borrador propuesto por la administración busca reaccionar a las necesidades habitacionales distritales, en ese sentido, reconoce la existencia de diversas clases de vivienda. En su artículo 233, además de las tipologías clásicas de vivienda (unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar- que incluyen las categorías VIS y VIP), introduce 2 nuevas tipologías de vivienda: (i) la vivienda colectiva y (ii) las soluciones habitacionales con servicios para estudiantes, adulto mayor y medicalizadas (“Soluciones habitacionales”).
El artículo 384 del POT define las tipologías clásicas de vivienda con una regulación de espacios mínimos para la configuración arquitectónica (mínimo de 2 cuartos de habitación), con un estándar de 18 m2 por habitación, sin mencionar las tipologías de vivienda colectiva ni las Soluciones Habitacionales.
Ahora bien, con la expedición de la Circular 007 de 2022, la Secretaría de Planeación exceptúa la vivienda colectiva y las Soluciones Habitacionales, de la regulación de los espacios mínimos para la configuración arquitectónica y en todo caso se debe aplicar la regla mínima estándar de 18 m2 por habitación.
De conformidad con proyecto de Decreto, algunas disposiciones normativas relacionadas con la construcción y operación de la vivienda colectiva y las Soluciones Habitacionales con servicios que se pretenden reglamentar son:
- El área mínima para la configuración arquitectónica y espacial será tanto para la vivienda colectiva, como para las Soluciones Habitacionales: (i) un área mínima habitable o área construida de 18 m2; (ii) la configuración y espacio mínimos, de 1 unidad sanitaria completa y mínimo un espacio de habitación; y (iii) un estándar de metros cuadrados por habitación de 18 m2.
- Las unidades de vivienda colectiva y las Soluciones Habitacionales deberán cumplir con las normas técnicas de accesibilidad vigentes.
- Se deberá prever un equipamiento comunal privado para el proyecto de vivienda colectiva y las Soluciones Habitacionales con servicios mayor a 5 unidades residenciales para suplir las áreas que no se alcanzan a desarrollar, el cual, deberá tener acceso directo desde las áreas de uso común y no podrá ser en ningún caso las áreas de circulación de vehículos, personas o equipos especiales, cuartos de bombas o de mantenimiento o de almacenamiento, corredores, subestaciones u demás zonas de circulación.
- La exigencia mínima del equipamiento comunal para la vivienda colectiva y las Soluciones Habitacionales, será el resultado de calcular la formula: ECp=n*(162/Au), en donde “ECp” es obligación de equipamiento comunal privado, “n” es el número total de unidades residenciales en el proyecto, y “Au” es el área habitable de la unidad residencial.
- Las Soluciones Habitacionales con servicios para albergar los espacios destinados a la prestación específica de servicios de salud y educación requieren de una exigencia adicional de equipamiento comunal privado que deberá ser equivalente al 15% del área total construida en uso, no pudiendo ser menor a 30 m2.
- Adicionalmente, se estableció como requisito adicional para las Soluciones Habitacionales de adulto mayor y medicalizadas el cumplimiento de los estándares y criterios para la habilitación de servicios de salud definidos en la Resolución 3100 de 2019 expedida por el Ministerio de Salud y Protección Social, en especial la sección 11. La verificación de la existencia del operador o prestador de servicio para adulto mayor y medicalizadas en las Soluciones Habitacionales requerirá previo al trámite de licenciamiento la autodeclaración expedida por la Secretaría de Planeación y la inscripción en el registro para la prestación de servicios al adulto mayor.
- Para las Soluciones Habitacionales ubicadas en las áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos en los que se exige para el licenciamiento la compra de derechos de construcción y desarrollo, se podrán prescindir de la compra de estos derechos.
- La provisión de estacionamientos para el área construida destinada a uso residencial, en las tipologías de la vivienda colectiva y Soluciones Habitacionales, se hará conforme a las normas del artículo 389 del POT para el uso residencial multifamiliar según el área de actividad donde se localice el Proyecto.
Área Inmobiliario y Urbanístico
Juan Miguel Luna Ricaurte
Socio